I kupovina i prodaja nepokretnosti su situacije koje zahtevaju izuzetan oprez, jer bi svaki pogrešan korak za sobom mogao da povuče niz sudskih postupaka i novčanih gubitaka. Zbog toga se prilikom kupoprodaje nepokretnosti uvek savetuje prisustvo iskusnog advokata za nekretnine koji će ispratiti ceo proces i zaštititi vaša prava i interese.

Kupoprodaja nepokretnosti se u većini slučajeva realizuje sklapanjem kupoprodajnog ugovora, koji predstavlja usaglašenost volja obe ugovorne strane o svim bitnim elementima ugovora. Međutim, u nekim slučajevima, radi dodatne zaštite, preporučuje se i sklapanje predugovora. U nastavku članka advokat za nekretnine Novi Sad objašnjava sve što treba da znate o predugovoru i glavnom ugovoru prilikom kupoprodaje nepokretnosti.

Provera pravnog statusa nepokretnosti

U uvodu smo spomenuli da greške prilikom kupovine nepokretnosti mogu skupo da vas koštaju – ako ne proverite pravni status nekretnine (umesto vas to može učiniti i advokat koji sačinjava predugovor i ugovor). 

Prilikom provere utvrđuje se postoji li potraživanje trećih lica prema nekretnini, da li je nekretnina pod hipotekom ili predmet sudskog spora, te da li još neko lice ima potraživanja prema nekretnini (supružnik prodavca ili eventualno lice sa kojim je takođe sklopio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti).

Tek kada su navedene provere izvršene i utvrđeno je da je nekretnina “čista” može se preći na dogovor oko cene, načina isplate, roka za isplatu, roka za iseljenje i slično. Sve ove stavke biće sadržane u predugovoru i ugovoru za kupoprodaju nepokretnosti.

Šta je predugovor i kada se sklapa?

Kada se prodavac i kupac dogovore o ceni i svim ostalim pitanjima vezanim za kupoprodaju nepokretnosti, može uslediti potpisivanje glavnog ugovora ili u nekim slučajevima predugovora.

Predugovor prethodi glavnom ugovoru. On ne obavezuje prodavca da preda nepokretnost u svojinu kupcu, niti kupca da isplati dogovorenu sumu novca prodavcu, ali štiti obe strane od mogućeg odustanka od sklapanja glavnog ugovora. Predugovorom se određuje vremenski rok u kojem će biti sklopljen glavni ugovor, a ovaj dokument obavezuje kupca i prodavca da sklope ugovor i izvrše kupoprodaju nepokretnosti.

Predugovor se sklapa u kompleksnim situacijama, uglavnom kada nisu ispunjeni svi uslovi da bi se realizovao glavni ugovor – na primer, ako kupac čeka na odobrenje kredita i potrebno mu je vreme da prikupi dokumentaciju i slično.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Nakon što prođe predviđeni vremenski rok, ako je potpisan predugovor, potpisuje se i glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji sačinjava advokat, saglasno voljama ugovornih strana. 

Elementi ugovora o kupoprodaji su predmet ugovora (nekretnina), cena, clausula intabulandi odnosno uknjižbena dozvola  i predaja poseda nepokretnosti. Ugovor može sadržati i dodatne stavke koje predstavljaju volju ugovornih strana i može sadržati elemente kao što su zaštita od evikcije, ugovaranje posebnih rokova, troškovi overe ugovora i slično.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti ima pravno dejstvo isključivo kada je napravljen u pismenoj formi, potpisan od strane ugovornih strana i overen kod javnog beležnika. Overa se vrši u kancelariji javnog beležnika nadležnog za područje na kojem se nekretnina nalazi, a ugovorne strane na potpisivanje odlaze sa advokatom za stvarno pravo koji je ugovor i načinio. Ugovor koji je sačinjen u usmenoj formi ili mu nedostaju potpisi ili overa smatra se ništavim.

Zanimljivost: kupac ne postaje vlasnik nekretnine kada potpiše ugovor, niti kada isplati dogovorenu cenu nekretnine, suprotno uvreženim mišljenjima. Tek kada kupac uknjiži nekretninu u Katastru nepokretnosti pod svojim imenom, tek tada se smatra njenim vlasnikom.

Kada je kupac oslobođen plaćanja poreza na kupljenu nepokretnost?

Porez na kupovinu nepokretnosti ili porez na prenos apsolutnih prava plaćaju sva lica koja kupuju nekretnine, ali prilikom kupovine prvog stana postoje olakšavajuće okolnosti. 

Lice koje je punoletno i državljanin je Republike Srbije, prilikom kupovine prve nekretnine ima pravo na refundaciju PDV-a za površinu stana do 40 kvm, plus 15 kvm za svakog člana domaćinstva koji u svom posedu nema nepokretnosti. Ako kupac kupuje veći stan, PDV će platiti samo za razliku kvadrata (recimo, ako lice živi samo i kupuje prvi stan od 50 kvm, platiće PDV samo za 10kvm, dok će za 40 kvm iznos biti refundiran).

Da li je u postupku kupoprodaje nepokretnosti potreban advokat?

Iskusan advokat za stvarno pravo može znatno olakšati proces kupoprodaje nepokretnosti i omogućiti vam da uživate u ovom radosnom danu, umesto da se stresirate i brinete. 

Advokat će umesto vas proveriti status nekretnine (znaće tačno gde da ide i kako da izvrši proveru), sačiniće vam punovažni ugovor i pratiti celokupni proces – od usmenog dogovora do uknjižbe nekretnine. 

Osiguraćete da kupoprodaja protekne u najboljem redu i da se realizuje efikasno i brzo, a preventivno ćete delovati na naknadne komplikacije, koje bi se mogle javiti ako nespremni i nedovoljno informisani uđete u proces kupoprodaje nekretnine.